Kedudukan Hukum Perjanjian Sewa Menyewa atas Tanah dan Bangunan yang Diletakkan Hak Tanggungan Terkait dengan Optimalisasi Pembayaran Kredit
DOI:
https://doi.org/10.15294/ipmhi.v6i1.48519Keywords:
sewa menyewa, hak tanggungan, kreditAbstract
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kedudukan hukum Perjanjian Sewa Menyewa atas Tanah dan Bangunan yang dilekatkan Hak Tanggungan. Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian yuridis normatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan dan studi kepustakaan. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa perjanjian sewa menyewa tetap sah sepanjang memenuhi syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata dan tidak bertentangan dengan ketentuan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Dalam praktiknya, terdapat dua skenario, yaitu sewa dilakukan sebelum dan setelah pembebanan Hak Tanggungan. Kedua kondisi tersebut pada prinsipnya diperbolehkan sepanjang mendapat persetujuan dari kreditor. Namun, keberadaan Hak Tanggungan menimbulkan implikasi hukum, khususnya terkait perlindungan kreditor dan keberlangsungan hak penyewa. Oleh karena itu, diperlukan instrumen mitigasi risiko seperti Surat Pernyataan Pengosongan untuk menjamin kepastian hukum bagi kreditor. Selain itu, optimalisasi pembayaran kredit juga dapat dilakukan melalui mekanisme pengalihan piutang (cessie) atas hasil sewa kepada bank. Dengan demikian, kedudukan hukum perjanjian sewa menyewa atas objek yang dibebani Hak Tanggungan tetap diakui, namun tunduk pada batasan dan persyaratan tertentu guna menjaga keseimbangan kepentingan para pihak.
References
Abdulkadir, Muhammad. Segi Hukum Lembaga Keuangan dan Pembiayaan. Citra Aditya Bakti, 2000.
Badrulzaman, Mariam Darus. Bab-Bab Tentang Crediet Verband, Gadai dan Fidusia. Alumni, 1987.
Hadisantoso, Antonius Bernardus. “PERLINDUNGAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN TERHADAP OBYEK HAK TANGGUNGAN YANG DILETAKKAN SITA JAMINAN (ANALISIS PUTUSAN PENGADILAN NEGERI JAKARTA TIMUR NOMOR 321/PDT.G/2012/PN.JAKTIM DAN NOMOR 211/PDT.G/2014/PN.JAK.TIM).” Sapientia Et Virtus 3, no. 2 (2018): 104–21. https://doi.org/10.37477/sev.v3i2.70.
Harianto, Aries. Hukum Ketenagakerjaan : Makna Kesusilaan dalam Perjanjian Kerja. Laksbang Pressindo, 2016.
Harun, Badriyah. Penyelesaian Kredit Bermasalah : Makna Kesusilaan dalam Perjanjian Kerja. Suka Buku, 2010.
Hasanah, Uswatun. Hukum Jaminan : Konsep dan Pengaturannya di Indonesia. Setara Press, 2021.
H.S., Salim. Hukum Kontrak Teori : Teknik Penyusunan Kontrak. Sinar Grafika, 2006.
Imaniyati, Neni Sri. Hukum Perbankan. Fakultas Hukum Unisba, 2008.
Khisni, Lila Kurniawati, dan Lathifah Hanim. “IMPLEMENTASI ASAS DROIT DE PREFERENCE TERHADAP JAMINAN HAK TANGGUNGAN OLEH PIHAK PERBANKAN DALAM PERJANJIAN KREDIT.” Jurnal Akta 4, no. 1 (2017): 97. https://doi.org/10.30659/akta.v4i1.1750.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Lampiran Surat Pernyataan Pengosongan yang diperoleh dari Bank X di Kota Jakarta
Mahottama, Dewa Gede Swamitra. PERLINDUNGAN HUKUM PEMEGANG HAK SEWA DALAM KEPEMILIKAN ATAS OBJEK SEWA TANAH YANG BERADA DALAM EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN MENURUT HUKUM POSITIF DI INDONESIA. 6 (2025).
Marzuki, Peter Mahmud. Penelitian Hukum. Kencana, 2005.
Muljadi, Kartini, dan Gunawan Widjaja. Perikatan yang lahir dari perjanjian. Cet. 1. Seri hukum perikatan. Divisi Buku Perguruan Tinggi, RajaGrafindo Persada, 2003.
Muspadi, Luh Sunari Dewi Sri, “Perlindungan Hukum Terhadap Penyewa Atas Objek Sewa Menyewa Tanah yang Masih Dibebani Hak Tanggungan”, Skripsi., Universitas Warmadewa, 2026.
Perwirasari, Diah Pradhani, dan Zulfika Ikrardini. “PENERAPAN PRINSIP KEHATI-HATIAN DALAM PENYALURAN KREDIT USAHA RAKYAT NON AGUNAN DITINJAU DARI SISI HUKUM PERIKATAN.” Jurnal Dialektika Hukum 2, no. 2 (2020): 148–72. https://doi.org/10.36859/jdh.v2i2.514.
Robbi Firly Firgiyabi Mahlafi. “Tinjauan Yuridis Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah: (Studi Putusan Nomor 177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr).” JOURNAL SAINS STUDENT RESEARCH 1, no. 1 (2023): 857–68. https://doi.org/10.61722/jssr.v1i1.406.
Setiawan, R. Pokok-Pokok Hukum Perikatan. Percetakan Binacipta, 1994.
Setiawan, Rachmad, dan J. Satrio. Penjelasan hukum tentang cessie. Nasional Legal Reform Program, 2010.
Sirait, Manaon Damianus, Johannes Ibrahim Kosasih, dan Desak Gde Dwi Arini. “Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Kantor.” Jurnal Analogi Hukum 2, no. 2 (2020): 221–27. https://doi.org/10.22225/ah.2.2.1934.221-227.
Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen. Hukum Jaminan Di Indonesia Pokok Pokok Hukum Jaminan Dan Jaminan Perorangan. Liberty, 1980.
Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen. Hukum Perdata : Hukum Benda. Liberty, 1981.
Subekti. Pokok-Pokok Hukum Perdata. PT Internusa, 2003.
Sukardi, Sukardi. “TINJAUAN YURIDIS PENGAKHIRAN SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIBUAT SECARA LISAN DI KELURAHAN SUNGAI BELIUNG KECAMATAN PONTIANAK BARAT.” Al-Maslahah Jurnal Ilmu Syariah 9, no. 2 (2014): 52. https://doi.org/10.24260/almaslahah.v9i2.686.
Syahidah, Aulia Ananta, dan Sri Wahyu Handayani. Tanggung Jawab Pemilik Tanah Terhadap Penyewa Atas Sengketa Hak Sewa Tanah yang Tidak Terdaftar di BPN. 3, no. 6 (2025).
Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42).
Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 182, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3790).
Usman, Rachmadi. Hukum Jaminan Kebendaan Tanah “Hak Tanggungan.” PT. Literasi Nusantara Abadi Grup, 2024.
Usman, Rachmadi. Hukum jaminan keperdataan. Cet. 1. With Indonesia. Sinar Grafika, 2008.
Vollmar, HFA. Hukum Benda Menurut KUHPerdata. Tarsito, 2012.
