Implementation of BPHTB Exemption under Semarang Mayor Regulation No. 64/2024: Tlogosari Kulon Case Study
DOI:
https://doi.org/10.15294/jal.v3i3.48770Keywords:
BPHTB Exemption, Low-Income Communities (MBR), Social Justice, Policy Implementation, Tlogosari KulonAbstract
Socioeconomic inequality in the city of Semarang remains a fundamental issue, particularly regarding the limited access of low-income communities to land rights due to the fiscal burden of the Land and Building Acquisition Tax (BPHTB). This study aims to analyze the implementation of Semarang Mayor Regulation No. 64 of 2024 on the Exemption from the Land and Building Acquisition Tax for Low-Income Communities through a case study in the Tlogosari Kulon Subdistrict, Semarang City, from the perspective of John Rawls’s social justice theory, particularly in guaranteeing the rights of the least advantaged through the mechanism of fairness. The research method used was an empirical legal approach with a case study design, involving in-depth interviews with representatives from Bapenda, Disperkim, Distaru, village officials, and residents categorized as low-income individuals, utilizing qualitative document analysis. The research results indicate a significant implementation gap, characterized by ineffective inter-agency coordination and a digital e-BPHTB infrastructure that remains unintegrated for the automatic verification of MBR status. Administrative complexities and a lack of outreach at the sub-district level have led to administrative exclusion of eligible residents. Without substantive integration between legal norms and technical systems, this policy remains merely formalistic and has yet to yield transformative impacts on social justice. Research recommendations include integrating the e-BPHTB platform with the Integrated Social Welfare Data (DTKS), strengthening the role of sub-districts as administrative facilitators, and synchronizing the exemption policy with the Comprehensive Systematic Land Registration (PTSL) program.
References
Abduh, Zulfikar. 2019. “Efektivitas Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan dalam Meningkatkan PAD Kabupaten Indragiri Hilir Tahun 2018.” Repository Universitas Islam Riau. https://repository.uir.ac.id/8137/1/151010132.pdf.
Adil, Muhammad, and Syafaruddin Syafaruddin. 2024. “Property Taxes and Their Implications on the Real Estate Market: A Literature Review.” Advances in Taxation Research..2..(2):..65-77. https://advancesinresearch.id/index.php/ATR.
Amalia, Virdha M., Lazuwardy A. Warsito, and Haidar Aziz. 2025. “Analisis Tantangan dan Implementasi Sistem Pemerintahan Berbasis Elektronik (SPBE) di Indonesia Timur.” Jurnal Ilmu Sosial dan Ilmu Administrasi Negara 9 (2).
A.N, Yolanda. 2022. “Implementasi Kebijakan E-BPHTB di Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah Kota Magelang.” Jurnal Ilmu Pemerintahan dan Kebijakan Publik 9 (1): 55-68.
Andriani, Yevi, Sri Suwitri, and Tri Yuniningsih. 2023. “Penerapan E-Goverment Melalui Sistem Informasi Kesejahteraan Sosial Next Generation (SIKS-NG) Sebagai Aplikasi Pengolah Data Kemiskinan di Kabupaten Bengkulu Selatan.” Jurnal Agregasi : Jurnal Aksi Reformasi Government Dalam Demokrasi 11 (2): 129-147. DOI10.34010/agregasi.v11i2.11255.
Anthony, Jerry. 2023. “Housing Affordability and Economic Growth.” Housing Policy Debate 33 (5): 1187-1205. https://doi.org/10.1080/10511482.2022.2065328.
D., Pratama, and Suryani. 2021. “Koordinasi Antarinstansi dalam Implementasi Kebijakan Fiskal Daerah.” Jurnal Administrasi Negara 12 (3): 210-224.
Dawkins, Casey. 2021. “Realizing housing justice through comprehensive housing policy reform.” International Journal of Urban Sciences 25 (25(sup1)): 266-281. https://doi.org/10.1080/12265934.2020.1772099.
Dewi, Rosa T., and Asmarani Ramli. 2025. “Analisis Terhadap Kepemilikan Hak Atas Tanah yang Mengalami Tumpang Tindih (Studi Kasus di Kelurahan Muktiharjo Kidul Kota Semarang).” Book Chapter Hukum dan Lingkungan 1 (November): 1595-1632.
Edwards, George C., Steven A. Shull, and Norman C. Thomas. 1985. The Presidency and Public Policy Making. Edited by George C. Edwards, Steven A. Shull, and Norman C. Thomas. N.p.: University of Pittsburgh Press.
Efelian Feblianto, Diffa A., and Djoko Widodo. 2024. “Implementasi E-Kios Dalam Mempercepat Pelayanan Publik Sebagai Inovasi Pemerintah di Kelurahan Pradah Kalikendal Kota Surabaya.” Journal of Administrative and Sosial..Science..5..(1). https://journal-stiayappimakassar.ac.id/index.php/jass/article/download/726/754.
Fajri, Restu, and Sri Maulidiah. 2025. “Kualitas Pelayanan Publik Di Kelurahan Simpang Empat Pekanbaru Kota.” Jurnal Pemerintahan dan Politik 10 (4): 864-881. https://doi.org/10.36982/jpp.v10i4.5848.
Fatwala, Halim. 2023. “Implementasi Kebijakan Pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dalam Akselerasi Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap Partisipasi Masyarakat.” Jurnal Pertanahan Nasional 13 (1): 45-59.
Ginting, Harif S. 2021. “Peran Pemberdayaan Lembaga Masyarakat Kelurahan Meranti Kecamatan Rumbai Kota Pekanbaru Dalam Musyawarah Pembangunan Kelurahan.” Repository Universitas Islam Riau.https://repository.uir.ac.id/6907/1/M.%20Harif%20Suranta%20Ginting.pdf.
Hendrayanti, Silvia. 2023. “POTENTIAL OF LAND AND BUILDING TRANSFER TAX (BPHTB) IN SEMARANG CITY.” IJEBAR International Journal of Economics. Business and Accounting Research 7, no. 4 (Desember). https://doi.org/10.29040/ijebar.v7i4.10703.
Hidayat. 2023. “Verifikasi Data Tata Ruang dalam Penyelenggaraan Kebijakan Pertanahan dan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah.” Jurnal Rechtsvinding 19 (2): 133-147.
Saleh, A. Khudori. 2004. “Mencermati Teori Keadilan Sosial John Rawls.” Ulul Albab 5 (1). https://doi.org/10.18860/ua.v5i1.6152.
Semarang, Wali Kota. 2024. “PERATURAN WALI KOTA SEMARANG NOMOR 64 TAHUN 2024 TENTANG PEMBEBASAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH.” Semarang: Pemerintah Kota Semarang.
Iswara, Septia J., and Fitika Andraini. 2023. “SISTEM VERIFIKASI BPHTB SECARA ONLINE TERHADAP TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN/ATAU BANGUNAN APABILA TERDAPAT KURANG BAYAR PAJAK.” Jurnal Cahaya..Mandalika..3..(3). https://doi.org/10.36312/jcm.v3i3.1384.
Jateng, Detik. 2025. “Detik Jateng.” "Pemprov Jateng dan ATR/BPN Kolaborasi Sertifikasi 450 Ribu Ha Tanah", April 17, 2025. https://www.detik.com/jateng/berita/d -7874161/pemprov-jateng-dan-atr-bpn -kolaborasi-sertifikasi-450-ribu-ha-tanah.
Jateng, Lingkar. 2025. “Lingkar Jateng.” “Terbitkan Perwal, Pemkot Semarang Bebaskan BPHTB bagi MBR” (Semarang),..Januari,2025. https://lingkarjateng.id/2025/01/terbitkan-perwal-pemkot-semarang-bebaskan-bphtb-bagi-mbr/.
Kinanti, Kartika A., and Yulian A. Chandra. 2025. “Digital Integration In Tax Systems: Literature Review On Enchancing Efficiency And Ensuring Compliance.” Assets Jurnal Ilmiah Ilmu Akuntasi,Keuangan dan Pajak 9 (1). https://doi.org/10.30741/assets.v9i1.1508.
Kurniawan. 2024. “Optimalisasi Pelayanan Pajak Daerah melalui Sistem Verifikasi Digital pada Badan Pendapatan Daerah.” Jurnal Pajak dan Keuangan Daerah 8 (1): 44-58.
Lestari. 2023. “Kebijakan Perumahan Sosial dan Perlindungan Masyarakat Berpenghasilan Rendah di Kawasan Perkotaan.” Jurnal Pembangunan Wilayah dan Kota 19 (2): 133-147.
Maulina, Meyliana, Qonita Marseli P. Yushi, Gandung S. Saputra, and Ghea R. Hairy. 2024. “Analisis Kebijakan Insentif Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan serta Pajak Penghasilan Terhadap Pembayaran Pajak Peralihan Hak Atas Tanah.” Qawanin Jurnal Ilmu Hukum 5 (1): 18-31.
Nasution, Ahmad F. 2019. “Implementasi Peraturan Walikota Binjai Nomor 47 Tahun 2017 Tentang Sistem dan Prosedur Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan dan BPHTB.” Repositori Universitas..Medan..Area. https://repositori.uma.ac.id/jspui/bitstream/123456789/13620/1/171801013%20-%20Ahmad%20Fauzan%20Nasution%20-%20Fulltext.pdf.
Nopriani. 2019. “Analisis Strategi Pemungutan Tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan dalam Pemenuhan dan Peningkatan Realisasi Target PBB.” Repository STIE Pembangunan Tanjungpinang. https://ejournal.up45.ac.id/index.php/maksipreneur/article/download/469/446.
Nugroho, Rossi A., and Yuyun Purbokusumo. 2020. “E-Government Readiness: Penilaian Kesiapan Aktor Utama Penerapan E-Government di Indonesia.” Jurnal IPTEKKOM (Jurnal Ilmu Pengetahuan & Teknologi Informasi..22..(1):..1-17. https://jkd.komdigi.go.id/index.php/iptekkom/article/download/2337/1362.
Puspitasari, Werry, Adianto, and Meita Istianda. 2026. “Implementasi Kebijakan Bea Perolehan Hak Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Terhutang Di Kantor Pertanahan Kabupaten Indragiri Hulu.” Jurnal Niara 18 (3): 949-963.
Putri, Berliana, and Oktarizka Reviandani. 2023. “Penerapan E-Government Melalui Pelaksanaan Program KTP Digital di Kelurahan Dr. Soetomo Kota Surabaya.” IJPA- The Indonesian Journal of Public Administration 9 (1). https://journal.uta45jakarta.ac.id/index.php/admpublik/article/viewFile/6829/2528.
Resmi, Kunti S., Tania Y. Arnanda, Binti I. Aminatul Latifah, Anang S. Cahyono, and Muharsono. 2025. “Perbandingan Implementasi Electronic Government (E-GOV) Pelayanan Pajak di Indonesia dan Jepang.” Journal of Governance and Public Administration (JoGaPA) 2..(2). https://journal.ppmi.web.id/index.php/jogapa/article/download/1673/1399.
Rosadi. 2025. “Efektivitas Kebijakan Digitalisasi Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan di Provinsi Daerah Khusus Jakarta.” Journal of Syntax Literate 10 (11): 9290-9297.
Sari, and Wibowo. 2025. “Peran Kelurahan dalam Validasi Data Kesejahteraan Sosial untuk Implementasi Bantuan Kebijakan Publik.” Jurnal Governance dan Kebijakan Sosial 10 (1): 75-90.
Suriani, Lilis, and Wa O. Arsyiah. 2024. “Implementasi Kebijakan Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Badan Pendapatan Daerah Kota Baubau.” Administratio Jurnal Ilmiah Ilmu Administrasi Negara..13..(3). https://doi.org/10.55340/administratio.v13i3.1741.
Tampubolon, Juita V., Joana Siragih, Yan C. Sembiring, and Sabeth Sembiring. 2025. “PENGARUH BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN (PBB-P2) TERHADAP PENDAPATAN ASLI DAERAH KABUPATEN KARO PERIODE 2020-2023.” Seminar Nasional Manajemen dan Akuntansi 3 (Oktober).
Tanjung, Ayu L., Budiman Ginting, Bastari Mathon, and Jelly Leviza. 2024. “Kebijakan BPHTB Terutang Dalam Rangka Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Kabupaten Nias.” Jurnal Media Akademik (JMA) 2 (1).
Tarigan, Gavriela A., Jose M. Liem, Muhamad S. Rahman Shebubakar, and Murni Cahaya. 2025. “Kontribusi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD) di Kota Tangerang.” Journal of Accounting and Finance Management 6 (2): 550-66. https://doi.org/10.38035/jafm.v6i2.1856.
Vidyastuti, Vannisa L., Mas Halimah, and Hilman A. Halim. 2022. “Implementasi Program Keluarga Harapan di Kelurahan Margasuka Kecamatan Babakan Ciparay Kota Bandung.” JANE (Jurnal Administrasi Negara) 14 (1): 426-431. https://journals.unpad.ac.id/jane/article/viewFile/41340/18123.
Vivekananda, Gipih S. Vivekananda, Bambang Suyudi, and Susilo Widiyantoro. 2026. “Integrasi Data Pertanahan Dalam Pembaruan Data Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan Di Cakranegara Utara, Kota Mataram.” Jurnal Tunas Agraria 9 (1): 85-116. https://doi.org/10.31292/jta.v9i1.501.
Widyaningsih, Dyan, Ruhmaniyati, and Nina Toyamah. 2022. Mendorong pemutakhiran berkelanjutan terhadap data terpadu kesejahteraan sosial: kertas kerja SMERU. N.p.: SMERU Research Institute.
Yolanda, Ayu N. 2022. “IMPLEMENTASI KEBIJAKAN E-BPHTB DI BADAN PENGELOLA KEUANGAN DAN ASET DAERAH KOTA MAGELANG.” Universitas Tidar.
Zulia Maftukha, Risma L., Diah Sulistyani, and Muhammad A. Mahfud. 2021. “DAMPAK PERUBAHAN MEKANISME PENGURUSAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DI KOTA SEMARANG DALAM KAITANNYA DENGAN SISTEM PEMBAYARAN SECARA ELEKTRONIK.” Universitas Semarang, (Maret).
Downloads
Published
Article ID
48770Issue
Section
License
Copyright (c) 2026 Nicholas Rangga Ardhi Nugraha (Author)
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
All articles published in the Indonesian Journal of Agrarian Law are made available under the Creative Commons Attribution 4.0 International License (CC BY 4.0). By submitting a manuscript to the journal, authors agree to the terms outlined below regarding the distribution, use, and sharing of their work.
